Knight Frank, the world’s largest privately owned real estate consulting firm, predicts that 2024 will be a record-breaking year for Ho Chi Minh City’s (HCMC) office market. By the end of the first nine months of the year, the market had already absorbed 96,400 square meters (sqm) of Net Lettable Area (NLA), marking a record for this period. The city is on track to achieve its highest net absorption in over a decade, underscoring an unprecedented milestone. This performance surpasses the previous annual peak of 81,300 sqm NLA recorded in 2019, which was the highest in the past five years. This exceptional performance not only marks the highest nine-month absorption in the past ten years but also underscores the strength and resilience of HCMC’s office market.

Despite the high absorption rates, rental levels have remained relatively stable. This trend is attributed to landlords offering attractive incentives to tenants, fueling occupancy without significantly increasing rents. By offering incentives such as rent-free periods or tenant fit-out allowances, landlords can increase occupancy rates without significantly lowering the headline rent, thereby preserving the long-term value of the asset. This balanced approach prevents the market from overheating and maintains sustainable growth in the sector. The robust activity reaffirms the city’s position as a leading commercial hub in Southeast Asia and signals a promising outlook for the remainder of the year.

Key drivers of leasing demand

Leasing activity during the first nine months of 2024 was driven by strong demand from companies in the Information Technology (IT), Technology, Pharmaceuticals, Finance, and Banking sectors. IT and Technology led the way, as both local startups and multinational firms sought modern office spaces to support their rapid expansions. Pharmaceutical companies also contributed significantly, securing premium-grade office spaces in response to growing healthcare investments. Meanwhile, the expansion of domestic and international banks created substantial demand for larger and more sophisticated office solutions.

Emerging office hubs and standout developments

Throughout this period, HCMC witnessed significant leasing activity in newly completed buildings, largely driven by relocations. This trend reflects the ongoing “flight-to-quality” movement, as tenants increasingly prioritize green-certified office spaces equipped with modern amenities. Notable transactions included ByteDance’s lease at The Nexus, GSK Pharma’s expansion at The Metropolitan, and Marvell and Simpson’s joint lease at e.town 6 in Tan Binh District. District 2 continued to strengthen its position as a prime office destination, with The METT attracting high-profile tenants such as Shinhan Bank and CIMB.

District 1, as the city’s central business district (CBD), remains the most sought-after location for office development, consistently achieving the highest demand and take-up rates. Since 2023, the introduction of green-certified developments like The Hallmark and The METT has positioned District 2 as a competitive alternative, appealing to tenants seeking high-quality spaces outside the CBD. Additionally, Tan Binh District has leveraged its proximity to Tan Son Nhat International Airport and its competitive office offerings to attract a diverse range of occupiers.

Among the standout developments driving market performance in 2024, The METT in District 2 emerged as one of the top performers, with occupancy soaring from approximately 10% in Q1 to over 80% by Q3. Its prime location in Thu Thiem and cutting-edge facilities positioned it as a preferred choice for high-profile tenants. Similarly, OfficeHaus in Tan Phu District demonstrated exceptional growth, increasing its occupancy 10% to 75% within one year, driven by its sustainable LEED Gold design and flexible office solutions. OfficeHaus also welcomed prominent tenants, including Bosch, further solidifying its position as a highly sought after development. “We are happy to see that our OfficeHaus building, with its LEED Gold certification and HCMC’s largest floorplates has attracted high quality tenants such as Bosch and Mercedes. With reasonable rents, low service charge and market-leading efficiency it remains the best choice for larger space users.” Oliver Brazier, Director of OfficeHaus shared.

In Southern HCMC, Cobi Tower 1 achieved impressive results, reaching a 90% occupancy rate in Q3 2024, reflecting a 55% year-over-year increase, thanks to its competitive rental rates and excellent accessibility. Together, these projects underscore the diverse and dynamic nature of HCMC’s office market.

HCMC’s leadership among regional markets

“The record performance of HCMC’s office market in 2024 highlights the city’s economic resilience and its growing reputation as a magnet for global investors. With sustained demand across key sectors and the rise of premium-grade developments, HCMC is solidifying its position as a leading commercial hub in Southeast Asia.  To put this all into context net absorption of 96,400 sqm is enough space for approximately 13,700 new desks in the city – that is a lot of jobs,” said Truong Anh Nguyen, Research Manager at Knight Frank Vietnam.

While HCMC demonstrated exceptional growth, other regional office markets showed mixed results. In Hanoi, new supply rose by 18% year-over-year during the first nine months of 2024, but slower absorption in newly launched buildings led to higher vacancy rates. Bangkok experienced a significant decline in new supply compared to 2023, with occupancy rates across all office grades dropping to their lowest levels since 2019. Jakarta’s Grade A office market continued to face challenges, with vacancy rates exceeding 30% in Q3 2024 and rents under persistent downward pressure. In contrast, Kuala Lumpur showed signs of recovery, as Grade A vacancy rates improved from 32% to 27% during the same period, driven by new project launches and rising rents. In comparison, HCMC outperformed its regional counterparts, achieving rapid growth fueled by steady leasing demand and increasing supply. This exceptional performance reinforces the city’s status as a premier destination for both local and international corporations seeking strategic growth opportunities in Southeast Asia.

Knight Frank, công ty tư vấn bất động sản hàng đầu thế giới, dự đoán năm 2024 sẽ là năm phá kỷ lục cho thuê của thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM). Qua chín tháng đầu năm, thị trường thành phố cho thuê 96.400 m² diện tích sàn hiệu dụng (NLA), hướng đến mức hấp thụ thuần cao nhất trong hơn một thập kỷ qua. Con số này vượt xa kỷ lục cũ là 81.300 m² NLA ghi nhận trong năm 2019 và chưa bị vượt qua trong năm năm gần nhất. Kỷ lục mới này không chỉ đánh dấu tỷ lệ hấp thụ thuần cao nhất trong vòng chín tháng trong suốt 10 năm qua, mà còn cho thấy sức sống và khả năng phục hồi của thị trường văn phòng TPHCM.

Tỷ lệ hấp thụ cao, nhưng mức giá chào thuê vẫn được duy trì tương đối ổn định, nhờ vào việc các chủ toà nhà đưa ra nhiều hình thức ưu đãi cho khách thuê, giúp tăng tỷ lệ lấp đầy mà không cần tăng đáng kể giá thuê. Nhờ áp dụng những chính sách ưu đãi như thời gian miễn phí thuê hoặc hỗ trợ chi phí hoàn thiện nội thất, chủ tòa nhà có thể nâng cao tỷ lệ lấp đầy mà không cần hạ thấp giá thuê niêm yết, qua đó duy trì ổn định giá trị dài hạn cho tài sản. Cách tiếp cận cân bằng này giúp thị trường tránh “quá nhiệt”, và duy trì tốc độ tăng trưởng bền vững trong phân khúc. Các hoạt động thuê và cho thuê văn phòng nhộn nhịp củng cố vị thế của TPHCM như một trung tâm thương mại hàng đầu Đông Nam Á, và cho thấy triển vọng đầy hứa hẹn vào cuối năm nay.

Các nhân tố chính thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng

Hoạt động thuê văn phòng chín tháng đầu năm nay có sự đóng góp đáng kể từ nhu cầu mạnh mẽ của các doanh nghiệp trong ngành công nghệ thông tin (CNTT), công nghệ, dược phẩm, tài chính, và ngân hàng. Khách thuê dẫn đầu là doanh nghiệp CNTT và công nghệ, từ startup nội địa đến tập đoàn đa quốc gia, đã tiên phong tìm kiếm không gian văn phòng hiện đại phục vụ nhu cầu mở rộng. Các doanh nghiệp ngành dược cũng góp phần không nhỏ trong phân khúc văn phòng cao cấp, nhờ vào làn sóng đầu tư cho y tế ngày càng lớn mạnh. Trong khi đó, nhiều ngân hàng trong nước và quốc tế tăng cường quy mô hoạt động cũng phát sinh nhu cầu đáng kể về thuê mặt bằng lớn hơn, tích hợp nhiều giải pháp thông minh hơn.

Nhiều dự án nổi bật và trung tâm văn phòng đang lớn mạnh

Trong giai đoạn này, TPHCM chứng kiến nhiều giao dịch thuê quy mô lớn ở các toà nhà mới khánh thành, chủ yếu do nhu cầu chuyển văn phòng của các doanh nghiệp. Điều này phản ánh xu hướng ‘flight-to-quality’ – khách thuê dịch chuyển sang không gian văn phòng chất lượng cao, ngày càng ưu tiên tìm đến những mặt bằng văn phòng có chứng chỉ xanh, trang bị tiện ích hiện đại. Có thể điểm qua một số giao dịch đáng chú ý như công ty ByteDance thuê mặt bằng ở toà nhà The Nexus, GSK Pharma mở rộng văn phòng tại The Metropolitan, và tập đoàn Marvell cùng với Simpson thuê chung mặt bằng tại toà nhà e.town 6, Quận Tân Bình. Quận 2 tiếp tục củng cố vị thế là điểm đến văn phòng cao cấp, với dự án The METT thu hút khách thuê chất lượng cao như ngân hàng Shinhan Bank và CIMB.

Quận 1, trung tâm thương mại và tài chính của Thành phố, vẫn duy trì vị thế độc tôn và đắc địa nhất để các doanh nghiệp đặt văn phòng, liên tục dẫn đầu về nhu cầu thuê và tỷ lệ lấp đầy. Dù vậy, từ năm 2023, khi các dự án có chứng chỉ xanh như toà nhà The Hallmark và The METT đi vào hoạt động, thì Quận 2 đã nổi lên như một đối thủ xứng tầm, đầy sức hấp dẫn đối với những khách thuê tìm kiếm mặt bằng chất lượng cao nằm ngoài khu vực trung tâm. Thêm vào đó, Quận Tân Bình với lợi thế cận kề sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất và hàng loạt toà nhà văn phòng đầy sức cạnh tranh cũng không ngừng thu hút các khách thuê đa dạng.

Trong số những dự án bất động sản thương mại nổi trội, tác động tích cực đến thị trường trong năm 2024, toà nhà The METT (Quận 2) là một trong những địa điểm hút khách thuê hàng đầu, với tỷ lệ lấp đầy tăng vọt từ khoảng 10% trong Quý 1 lên hơn 80% vào Quý 3 năm nay. Vị trí đắc địa ở bán đảo Thủ Thiêm với cơ sở hạ tầng tối tân giúp dự án này trở thành lựa chọn ưa thích của những khách thuê sáng giá. Tương tự, dự án OfficeHaus (Quận Tân Phú) cũng cho thấy sức tăng trưởng ngoạn mục khi tỷ lệ lấp đầy từ 10% đạt đến 75% chỉ trong một năm, nhờ vào thiết kế LEED Gold bền vững và các giải pháp văn phòng linh hoạt mà toà nhà cung cấp. Dự án cũng đón nhận nhiều khách thuê cao cấp, trong đó có tập đoàn Bosch, khẳng định vị thế của một toà nhà văn phòng được ưa chuộng. Ông Oliver Brazier, Giám đốc OfficeHaus chia sẻ: “Chúng tôi rất phấn khởi vì toà nhà OfficeHaus, sở hữu chứng chỉ LEED Gold và diện tích mặt sàn lớn nhất TPHCM, đã và đang thu hút nhiều khách thuê chất lượng cao như Bosch và Mercedes. Với giá thuê hợp lý, phí dịch vụ thấp, và hiệu năng hàng đầu thị trường, toà nhà chúng tôi là sự lựa chọn tối ưu cho khách thuê cần mặt bằng lớn.”

Ở Khu Nam TPHCM, dự án Cobi Tower 1 cũng đạt kết quả ấn tượng với 90% lấp đầy trong Quý 3, tăng 55% so với cùng kỳ năm ngoái, nhờ giá thuê cạnh tranh và vị trí thuận tiện. Có thể nói, các dự án này thể hiện sự đa dạng và năng động của thị trường văn phòng Thành phố.

TPHCM dẫn đầu các thị trường trong khu vực

Ông Nguyễn Trường Anh, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu công ty Knight Frank Việt Nam chia sẻ: “Hiệu suất kỷ lục của thị trường văn phòng TPHCM năm 2024 phản ánh khả năng phục hồi kinh tế và sức hút ngày càng tăng của Thành phố đối với các nhà đầu tư toàn cầu. Nhờ nhu cầu ổn định trong các lĩnh vực then chốt và số lượng dự án văn phòng cao cấp ngày một nhiều, TPHCM đang củng cố vị thế là một trong những trung tâm thương mại hàng đầu ở Đông Nam Á. Để dễ hình dung thì diện tích hấp thụ thuần 96.400 m² tương đương với 13.700 chỗ ngồi làm việc, và đó là con số không hề nhỏ.”

Ngoài TPHCM đang tăng trưởng vượt bậc, thì các thị trường văn phòng khác trong khu vực lại cho thấy kết quả khác nhau. Nguồn cung ở Hà Nội trong chín tháng đầu năm tăng 18% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng các toà nhà mới khánh thành lại có tốc độ hấp thụ chậm, khiến tỷ lệ trống tăng cao. Bangkok (Thái Lan) lại đang sụt giảm nguồn cung trầm trọng so với năm 2023, và tỷ lệ lấp đầy ở tất cả các phân khúc giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2019. Thị trường văn phòng Hạng A ở thủ đô Jakarta của Indonesia cũng tiếp tục gặp nhiều thách thức với tỷ lệ trống trên 30% trong Quý 3 năm ngay, cùng với áp lực giảm giá thuê liên tục. Trong khi đó, Kuala Lumpur (Malaysia) lại cho thấy dấu hiệu phục hồi với tỷ lệ trống ở phân khúc văn phòng Hạng A giảm từ 32% còn 27% trong cùng kỳ, nhờ vào các dự án mới được tung ra thị trường và giá thuê tăng.

Trong bối cảnh đó, TPHCM thể hiện sự vượt trội trước nhiều đối thủ trong khu vực, đạt tốc độ tăng trưởng nhanh nhờ vào nhu cầu thuê ổn định và nguồn cung dồi dào. Điều này cũng củng cố vị thế của Thành phố như một điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp trong  và ngoài nước đang tìm kiếm cơ hội phát triển chiến lược tại Đông Nam Á.