With just under 20 million four- and five-star room nights available in Vietnamese hotels each year, leading property consulting firm Knight Frank has called upon developers to put a hiatus on new projects in many coastal areas until such time as tourism visitation is able to fill current available inventories. Meanwhile, the company says there is robust performance in prime city hotels & high-end resorts showing two different paths for hospitality assets in the country.

“Before Covid, international visitation was around 18 million visitors per year,” explained the company’s Director of Capital Markets, Mr. Ben Gray. “In 2023 we received 12.6 million – largely off the back of a buoyant Q4, which continued into a solid Q1 of this year, where we saw 4.6 million people visit our shores.[i]”

“At a high level, if we are to assume 30% of these arrivals were to consider staying in high-end properties and that they travel in pairs with a typical twin-share vacation, for seven nights – which VNAT said was the average stay in commercial accommodation before the pandemic – then Vietnam is really only able to fill about a third of its current 4-5 star room-stock.[ii]”

He acknowledges that local visitation remains a bright-spot – and the five-day extended break at the beginning of May saw 8 million local tourists see the sights of their homeland,[iii] however even this is under threat with airlines offering compelling pricing and packages to other countries within the region, while local airfares continue to climb.

Gray’s concerns echo similar feedback from tourism authorities in places like Khanh Hoa, with appeals to build new attractions rather than more hotels for Nha Trang and its surrounds.[iv] This coincides along with low occupancies reported in destinations including Phu Quoc, and controversial and widely publicized over-development of various tourist hot spots, including Ha Long Bay.

“These are areas where development has run rampant, and yet the development of tourism infrastructure and the product itself has not seen demand keep pace with inventory growth – and particularly with the delayed return of visitors from key source markets including China and Russia,” Gray continued.

He further notes that investor sentiment into Vietnamese hospitality is challenging, with international investors seeing regional competitors including Thailand, Indonesia, Philippines and Malaysia as offering better value for money on their investments into travel and tourism than Vietnam.

“Prime assets remain prime assets however,” he noted. “Internationally branded, well operated CBD hotels in Ho Chi Minh or Hanoi continue to attract the attention of investors from around the world, and these command a premium which is backed by performance.”

“Similarly, well located boutique properties are attracting the interest of international investors, who see the properties as appropriately priced. These are often able to command premium rates all year round from visitors and operate at a lower cost base than larger developments, providing a compelling business opportunity.”

He goes on to highlight other areas where resort strips have emerged, but little accompanying infrastructure or tourism activities have been developed to offer visitors attractive activity options outside the resort’s grounds.

“Much can be done to improve Vietnam’s appeal to international visitors around the development of Vietnam as a product, the improvement of its landscapes and environment, and the red tape surrounding everything from investments to visa processing,” Gray stated. “These issues need to be addressed to continue Vietnam’s rise as a travel destination and should be prioritized over the development of further hotels and resorts.” Gray believes that encouraging signs exist in the opening of properties such as the recently opened Hilton and forthcoming Nobu Hospitality properties in central Ho Chi Minh City. In addition, the highest quality coastal resorts which offer genuine, global standard services have seen very positive levels of income with average daily room rates above pre-covid levels.

[i] https://vietnamtourism.gov.vn/en/statistic/international

[ii] https://images.vietnamtourism.gov.vn/vn/dmdocuments/2020/E-BCTNDLVN_2019.pdf

[iii] https://vietnamnews.vn/society/1654918/eight-million-tourists-recorded-during-five-day-holiday-up-18-year-on-year.html

[iv] https://vietnamnet.vn/en/oversupply-of-hotels-and-resorts-persists-on-the-coast-2068491.html

Mỗi năm tại Việt Nam có đến gần 20 triệu phòng trống ở các khách sạn bốn và năm sao. Trước thực trạng này, công ty tư vấn bất động sản Knight Frank kêu gọi các chủ đầu tư nên tạm ngưng triển khai dự án khách sạn mới ở nhiều tỉnh thành ven biển, cho đến khi ngành du lịch tiếp đón nguồn du khách đủ lớn để lấp đầy lượng phòng lưu trú hiện tại. Đồng thời, Knight Frank cũng lưu ý rằng tình hình hoạt động bền vững tại các khách sạn hạng sang và khu nghỉ dưỡng cao cấp cho thấy hai hướng đi riêng biệt trong ngành bất động sản khách sạn ở Việt Nam.

Ông Ben Gray, Giám đốc Thị trường vốn tại Knight Frank Việt Nam chia sẻ: “Trước đại dịch Covid, mỗi năm Việt Nam đón khoảng 18 triệu lượt du khách quốc tế. Năm 2023 chúng ta chỉ đón có 12,6 triệu lượt du khách, chủ yếu là vào Quý 4, và trong Quý 1 năm nay là 4,6 triệu người.[i]”

“Giả dụ 30% số du khách này dự định lưu trú tại các khách sạn, khu nghỉ dưỡng hạng sang, và họ đi theo cặp, thuê phòng đôi, trong vòng bảy đêm – theo số liệu của Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam về độ dài thời gian chuyến đi bình quân của du khách trước đại dịch – thì cũng chỉ có thể lấp đầy khoảng một phần ba số lượng phòng khách sạn 4-5 sao hiện có.[ii]”

Ông Gray cũng nhìn nhận rằng du khách nội địa vẫn là một thị trường lớn, và riêng kỳ nghỉ lễ 30/4 – 1/5 năm nay ngành du lịch đã phục vụ khoảng 8 triệu lượt du khách tại nhiều địa phương khắp cả nước.[iii] Dù vậy, du lịch trong nước vẫn chịu rất nhiều sức ép khi các hãng hàng không tung ra vé giá rẻ và du lịch trọn gói giá hấp dẫn đến các quốc gia khác trong khu vực, trong khi giá vé máy bay trong nước không ngừng tăng cao.

Nhận xét của ông Gray cũng đồng quan điểm với các cơ quan, ban ngành du lịch ở nhiều địa phương, trong đó có tỉnh Khánh Hoà, với mong muốn phát triển nhiều thắng cảnh, khu vui chơi giải trí nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng, thay vì xây thêm khách sạn tại thành phố Nha Trang và vùng phụ cận.[iv] Nguy cơ thừa cung này cũng xuất hiện đồng thời với thực trạng tỷ lệ lấp đầy phòng nghỉ thấp như ở Phú Quốc, hay rầm rộ xây dựng khách sạn, khu nghỉ dưỡng ở những địa điểm du lịch nổi tiếng như Vịnh Hạ Long.

“Những địa điểm này đã xuất hiện tình trạng phát triển dự án khách sạn một cách vô tội vạ, tuy nhiên cơ sở hạ tầng ngành du lịch cũng như bản thân dự án lại gặp phải cảnh cung vượt quá cầu, nhất là trong bối cảnh lượng du khách Nga và Trung Quốc – vốn là các thị trường chính – đến Việt Nam đang phục hồi chậm,” ông Gray bổ sung.

Ông cũng lưu ý thêm rằng cảm nhận, đánh giá của nhà đầu tư về ngành du lịch và khách sạn Việt Nam cũng gặp thách thức không nhỏ, khi các quốc gia khác trong khu vực như Thái Lan, Indonesia, Philippines và Malaysia đang cho thấy lợi thế lớn hơn về giá trị đầu tư lữ hành và du lịch so với nước ta.

“Dù vậy, bất động sản hạng sang vẫn có giá trị của bất động sản hạng sang,” ông Gray nhấn mạnh. “Các khách sạn mang thương hiệu quốc tế, được đầu tư và vận hành tốt ở khu vực trung tâm Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục thu hút sự chú ý của nhà đầu tư từ khắp thế giới, và đổi lại là giá trị đầu tư cao đi đôi với tình hình hoạt động khả quan.”

“Tương tự, những khách sạn, khu nghỉ dưỡng boutique ở vị trí đắc địa cũng có sức hấp dẫn lớn với nhà đầu tư quốc tế bởi giá cả hợp lý. Những cơ sở lưu trú này có thể giữ giá thuê phòng cao trong suốt năm nhờ vào lượng du khách dồi dào, và vận hành với chi phí thấp hơn các dự án quy mô lớn, đem lại cơ hội kinh doanh đầy tiềm năng.”

Ông tiếp tục lưu ý rằng một số địa phương đã bắt đầu xây dựng nhiều khu nghỉ dưỡng, nhưng lại thiếu cơ sở hạ tầng phụ trợ hay chưa phát triển nhiều hoạt động phong phú, hấp dẫn để thu hút du khách tham gia bên ngoài khuôn viên cơ sở lưu trú.

“Vẫn còn rất nhiều việc phải làm để nâng cao sức hấp dẫn của Việt Nam đối với du khách quốc tế, phát triển sản phẩm du lịch Việt Nam, cải thiện cảnh quan và môi trường, và đơn giản hoá quy trình đầu tư cũng như cấp phát thị thực,” ông Gray nhận định. “Các vấn đề tồn tại này cần phải được khắc phục nhằm tiếp tục thúc đẩy, quảng bá Việt Nam như một điểm đến du lịch đầy hấp dẫn, và phải được ưu tiên giải quyết trước khi mở rộng xây dựng thêm nhiều khách sạn và khu nghỉ dưỡng.”

Ông tin rằng thị trường du lịch Việt Nam, dù phải đương đầu với nhiều khó khăn thách thức, vẫn cho thấy những tín hiệu lạc quan, chẳng hạn như khách sạn Hilton Sài Gòn mới vừa khai trương, hay thương hiệu Nobu Hospitality sắp ra mắt tại khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh. Thêm vào đó, các khu nghỉ dưỡng hạng sang ven biển với chất lượng đỉnh cao và tiêu chuẩn dịch vụ đẳng cấp thế giới cũng đạt doanh thu hết sức khả quan, và giá thuê phòng trung bình một ngày còn cao hơn cả giai đoạn trước đại dịch.

[i] https://vietnamtourism.gov.vn/statistic/international

[ii] https://images.vietnamtourism.gov.vn/vn/dmdocuments/2021/bao_cao_thuong_nien_2019_final.pdf

[iii] https://bvhttdl.gov.vn/ca-nuoc-don-8-trieu-luot-khach-du-lich-dip-nghi-le-30-4-1-5-20240502082752258.htm

[iv] https://znews.vn/khach-san-resort-doi-dien-nguy-co-thua-cung-post1357226.html